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伏見サービス株式会社


〒202-0015
東京都西東京市保谷町2-1-4

TEL: 042-465-7340
FAX: 042-465-7404

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プライバシーマーク


一般財団法人日本情報経済社会推進協会より個人情報の適切な取扱いを実施している企業であるとして「プライバシーマーク」を付与されています。

よくあるご質問

快適なマンションライフについて、よくお尋ねいただく質問を集めました。

Q1
専有部分と共用部分について教えてください。
Q2
管理組合の業務とはどのようなことですか。
Q3
管理組合も税金がかかるのですか。
Q4
管理規約とは何ですか。
Q5
管理規約は改正できますか。
Q6
使用細則の位置づけについて教えてください。
Q7
総会は毎年開かないといけないのですか。
Q8
総会の招集は誰が行うのですか。
Q9
役員の役割と選出方法について教えてください。
Q10
理事会の意義と議決の仕方などの留意点はどんなところですか。
Q11
管理費はどのように使われているのですか。
Q12
管理費等の滞納者への対応はどのようにしたらよいですか。
Q13
管理費等の滞納者に対し法的手続き以前にすべきことはどのようなことですか。
Q14
管理費等の滞納者に対する法的手段にはどのような方法がありますか。
Q15
管理費等の滞納のある物件が競売にかけられたときはどうしたらよいですか。
Q16
滞納を防止する手段を教えてください。
Q17
修繕積立金と長期修繕計画について教えてください。
Q18
管理会社に委託する際の基本的な考え方はどういうことですか。
Q19
良い管理会社を選択するにはどのようなことを配慮すればよいですか。
Q20
管理会社の業務範囲を教えてください。
Q21
内装工事をしたいのですが、工事中の騒音が気になります。下の階の方に断ったほうが良いのでしょうか。
Q22
結露とカビについて教えてください 。

Q1:専有部分と共用部分について教えてください。

専有部分とは、区分所有権の対象となる建物の部分をいい、その所有者を区分所有者といいます。 共用部分とは、専有部分を除くすべての建物部分、建物の付属物・施設・設備をいい、区分所有者全員の共有財産であり、区分所有者が勝手に形状を変更したり工事(復旧を除く)をすることは禁じられています。 共用部分には、主要構造部などの他に次の部分も含まれます。 ①バルコニー、②玄関インターホン、③玄関扉(シリンダー部と内側表面は専有部)、④窓ガラス、⑤窓枠、⑥メールボックス等。 上記の部分のように特定の区分所有者が専用に使用できる場所を共用部の専用使用部分といいます。また、規約等では、共用部分で専用使用部分の通常の管理はその専用使用箇所の使用者の責任と負担となっております。

Q2:管理組合の業務とはどのようなことですか。

管理組合の主な業務はマンションの「敷地及び共用部分(建物・設備等)の維持管理(共同の利益の維持増進)」と「良好な住環境の確保」にあります。そのため、管理組合は、敷地及び共有部分の取り扱いについてのルール(管理規約)を区分所有者の集会(総会)によって決議し、あわせて、管理者(管理組合理事長)及び役員を選任し、その業務にあたります。
具体的には、定期点検など共用部分の維持管理業務、総会の開催など管理運営業務、会計業務、日常連絡業務などが挙げられます。

Q3:管理組合も税金がかかるのですか。

通常の管理組合活動においては課税の心配はありません。ただし、管理組合の駐車場を外部の人に貸して収入を得るなど、収益事業とみなされる場合には課税されます。

Q4:管理規約とは何ですか。

管理規約は、「マンションの憲法」と言われており、皆様の共有財産の管理と共同生活のルール及び権利を定めています。
区分所有者(占有者も含む)は、区分所有法と同様にこの管理規約も守らなければなりません。
区分所有法との優先関係については、同法に抵触しない限りにおいて管理規約の定めが優先します。

Q5:管理規約は改正できますか。

管理規約は改正することができます。
総会の特別決議事項であり、組合員総数及び議決権総数の各4分の3以上の賛成が必要です。また、規約の変更内容が一部の区分所有者に特別な影響を与える場合は、その区分所有者の承諾を得るようにしなければなりません。

Q6:使用細則の位置づけについて教えてください。

使用細則は管理規約に基づいて、管理規約を補完するために定めるもので、マンションの利用や生活のルールに係わる内容をきめ細かく、わかりやすく定めるものです。
具体的には、生活全般の使用細則のほか、①専有部分の修繕に関すること、②駐車場、③バイク置場、④自転車置場、⑤ペット飼育、⑥集会室などが考えられます。
使用細則の設定、変更については、通常は総会の普通決議(過半数の賛成が必要)で定めることができますが、規約に抵触する場合や規約によっては特別決議としている場合がありますので、それぞれのマンションの規約をご確認ください。

Q7:総会は毎年開かないといけないのですか。

総会は、管理組合における最高の意思決定機関であり、会計報告、業務報告、予算案及び事業計画案を決議するため、毎年1回、一定時期(会計年度の末日から2ヶ月以内等)開催する必要があります。また、それ以外に総会で議決すべき事項が発生した場合には、理事会の決議等を受け、臨時総会を開催することが必要です。
議事録は議長(通常は管理者である理事長)の責任で作成(役員の仕事の分担で、書記が議事録をとったり、管理会社の担当者が記録しておくことはかまいませんが、作成の責任者は理事長になるという意味です。)し、議長を含む3人の出席理事の署名と捺印が必要です。

Q8:総会の招集は誰が行うのですか。

総会の招集は原則としてマンションの管理者である理事長が行いますが、管理者でなくとも、組合員総数の5分の1以上、かつ議決権総数の5分の1以上の賛成があれば、管理者に対し集会の召集を請求することができます。
この場合に、もし管理者が2週間以内に当該請求の日から4週間以内の開催予定日を指定して総会召集の通知をしない場合は、請求を行った組合員(区分所有者)が集会を召集できます。また、監事は管理組合の業務の執行及び財産の状況について不正があると認めるときは単独で招集することができます。

Q9:役員の役割と選出方法について教えてください。

理事会は、区分所有法で定められている機関ではないのですが、管理組合の業務執行機関として、総会の決議にしたがって実質的な活動を行います。
役員には理事長以下、理事と監事がいます。役員の人数については、おおむね10~15戸に1名程度、最低でも3名、多くとも20名ぐらいが適当と考えられます。
管理組合の役員は現に居住している区分所有者が望ましいのですが、区分所有法では役員の選出の仕方について特に規定しておらず、それぞれの管理規約の中で定められた方法をとります。
現実的には輪番制の1年交代が多いようですが、最近は再任制の活用や2年任期の半数交代制など管理組合の仕事がよく理解され、運営の継続性を保つ方法を工夫してきているようです。

Q10:理事会の意義と議決の仕方などの留意点はどんなところですか。

実際の理事会の活動は単なる業務執行機関ではなく、管理組合の基本的な運営方針を検討・策定する中枢機関と位置づけられます。
理事会の構成員は理事のみで構成し、監事や一般組合員が理事会の議決に加わることを排除しています(ただし、監事の出席は認められています)。
理事会の会議は理事の半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席理事の過半数で決まります。

Q11:管理費はどのように使われているのですか。

管理会社に委託している場合と自主管理の場合には違いがありますが、主な支出科目としては、共用部分の公共料金、営繕費(電灯取替え費、小修繕費、貯水槽清掃費、雑排水管清掃費、植栽剪定・消毒費など)、組合運営費(理事会・総会運営費、通信・運搬費、交通費、印刷費、事務消耗品費、広報費、役員報酬など)、保険料などがあります。

Q12:管理費等の滞納者への対応はどのようにしたらよいですか。

法的手続きをとる場合とそれ以前にすべきことがあります。
また、管理会社に管理委託している場合も最終的な責任は管理組合にあります。
いずれにしても大事なことは督促することではなく、回収することですので、滞納の原因や実情を正確に把握し、問題点に応じた督促をすることが必要です。
特に滞納者本人が行方不明の場合の調査方法としては、居住者名簿に基づく家族等の所在確認や交際のあった住民から聞き取る他、法務局で不動産登記簿を閲覧し、抵当権の設定条件等から経済的な状況を把握することなどが考えられます。

Q13:管理費等の滞納者に対し法的手続き以前にすべきことはどのようなことですか。

原則は滞納者を早く発見して対応することです。毎月の滞納状況を管理会社からもらい、管理会社での督促状況を確認します。
自主管理の場合には、会計担当理事が毎月の滞納者リストをつくり、理事長は定期的にそれらの報告を受けて、早期の滞納者把握に努めるべきです。
電話や訪問などによる督促、滞納額などを含めた滞納の事実を認める旨を記した「承認書」をもらうこと(時効の中断効果があります)など様々な方法が考えられます。そうした督促にもかかわらず、支払がなされない、あるいは連絡がつかないといった場合には、配達証明付きの内容証明郵便を出し、その書面には債務と規約の内容などを明記するとともに、支払わない場合には法的手段をとる意思がある旨を示します。
また、支払いが無い場合は半年以内に法的手続きに進むことが肝要です。

Q14:管理費等の滞納者に対する法的手段にはどのような方法がありますか。

最終的には訴訟提起になりますが、その前に比較的簡単に利用できる制度として、調停、少額訴訟制度、支払督促等といった制度があります。
少額訴訟制度は60万円までの滞納額について利用でき、支払督促については60万円以上でも利用できます。
裁判所によって異なりますが申し立てから2週間程度で支払督促が出されます。ただし、相手が行方不明の場合は利用できません。なお、これらについては、調停制度も含め簡易裁判所の受付相談センターにおいて申立手続等の相談に応じています。
これら簡易な制度によっても解決困難な場合は、弁護士に相談し、申立金額が140万円以下の場合には簡易裁判所、140万円を超える場合には地方裁判所に提起します。

Q15:管理費等の滞納のある物件が競売にかけられたときはどうしたらよいですか。

区分所有法では、管理費等の滞納分の費用は新しい所有者に請求することができるようになっています。しかし、競落人が認知していないと支払いに支障を来たす可能性がありますので、念押しのために裁判所に配当要求や上申書を提出しておくとよいでしょう。
①配当要求
買受人(競落人)が納付した代金の中から管理組合に配当を要求する手続き。時効を中断する効果を持つ。抵当権がついている場合には抵当権付の債権より配当順位が後順位となる。
②上申書
裁判所に上申する書面。競売にあたって裁判所が作成する書類に、滞納管理費等があり、それは買受人(競落人)が負担するものであることを記載するよう注意を喚起し、職権の発動を促す意味がある。ただし、上申書の提出だけでは時効の中断効果にはならない。

Q16:滞納を防止する手段を教えてください。

いろいろな手段を複合してとる必要がありますが、主なものを以下に列挙します。
①滞納者リストを作成する、②管理費等の支払期日、支払方法の定めをおく、③遅延損害金の定めをおく、④駐車場利用契約解除の定めをおく、⑤弁護士費用を請求できる旨の定めをおく、⑥滞納督促のルールを決めておく。

Q17:修繕積立金と長期修繕計画について教えてください。

皆様がいつまでも快適に住むことができますように、長期修繕計画を踏まえた修繕積立金を積み立てる必要があります。
この長期修繕計画に準じて修繕を行うには計画に見合った修繕積立金の改定が必要になります。
長期修繕計画とは、今後発生することが予想される修繕工事に基づき、修繕積立金の積立計画を策定したものです。一般的にコンクリート造りの建物は5年、10年、25年~30年前後が修繕費のかかるひとつの節目といわれておりますが、その建物の環境によっても汚れの度合い、痛み具合等が変わってきます。したがって、長期修繕計画も一定時期(3~5年)毎に診断調査をし、計画自体の見直しを行う必要があります。また、修繕積立金についても、長期修繕計画の積立金徴収案に沿うように一定時期毎に見直しを行う必要があります。
なお、修繕積立金の使途は次のとおりです。

①一定年数の経過毎に計画的に行う修繕
②不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕
③敷地及び共用部分等の変更
④建物の建替えに係わる合意形成に必要となる事項の調査
⑤その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理

Q18:管理会社に委託する際の基本的な考え方はどういうことですか。

管理業務の委託は「サービス」の購入と考えるべきです。
管理組合が管理会社に業務を委託する目的は、時間的経済的な負担も考慮した上で、管理会社の専門能力を発揮したサービスを受けて組合員が直接行うよりも効率の良い管理を実現することにあります。
契約の形としては管理組合が管理会社に委託するわけですが、実際には理事会が執行機関ですので、理事会が窓口となります。理事会は、管理委託契約に基づいて行われる管理業務について組合員に対し責任を持ちますから、理事会が良く機能するような管理会社を活用すべきです。
管理委託には、①一括委託方式(全面委託)と②個別委託方式(部分委託)があります。
一括委託方式は委託窓口が一つの管理会社ですから、管理全般に関してまとめて対応することになります。

Q19:良い管理会社を選択するにはどのようなことを配慮すればよいですか。

まず、きちんとした仕様書を備えた管理業務委託契約を締結することが基本ですが、管理組合側からの質問・疑問あるいは相談に対して十分な対応力があること、また、管理資料の作成についても求められるスピードと正確さに十分対応できることが目安になります。
さらには、休日や夜間に緊急事故が発生する場合もありますので、24時間の緊急事故処理体制を備えていることも必要です。

Q20:管理会社の業務範囲を教えてください。

管理会社は、共用部分の維持管理を行う「管理組合」から委託を受けて業務を行いますので、「共用部分の維持管理」が主な業務になります。
また、国土交通省が示している「標準管理委託契約書」には、業務範囲として次のように記載されております。
①事務管理業務、②管理員業務、③清掃業務、④建物・設備管理業務

Q21:内装工事をしたいのですが、工事中の騒音が気になります。下の階の方に断ったほうが良いのでしょうか。

専有部分の改造でも、騒音や下の階への影響が考えられるので、理事会の承諾を得る必要があります。理事会あてに「申請書」を提出し、理事長名の「承認書」が発行されれば工事はできます。
理事会の許可とは別に、両隣、上下の住戸など迷惑をかけそうなお宅には事前に挨拶するなどの配慮も必要です。

Q22:結露とカビについて教えてください。

結露はガス・石油ストーブ、加湿器等を使用し室内に多量の水蒸気を発生させた場合に発生します(特にガス・石油ストーブは1時間に約100ccの水蒸気が発生します)ので暖房機は水蒸気の発生しないエアコンをお勧めします。
また、結露防止の対策として下記の点にご注意ください。
①温度を極端に高くしないようにし(20℃以下)、また暖房中は室内各部の温度差が大きくならないよう(温度差10℃以内)にしてください。
②押入れは「すのこ」を壁と床に取付け、ふとんや衣類が直接壁・床に触れないようにすると共に、ふすまを常時少し開けておくことが効果的です。乾燥剤を利用すると一層効果的です。
③家具類は壁面から5~10cm程離して,裏側にも風が通るようにしてください。
④炊事中は必ず換気扇を回してください。ガスコンロ使用時はもちろんの事、電子レンジ、炊飯器などの家電製品の使用時も同じです。
⑤特に北側に面する窓サッシは水滴が付きやすいので、こまめに乾いた布で拭き取ってください。
⑥入浴時は湿気がこもりますので長めに換気扇を回し、浴室の扉などを開放したままにしないようにしてください。
⑦室内に物干する時は充分に脱水して干してください。
⑧FIX(はめ殺し)窓がある場合には結露の水はまめに拭き取ってください。
カビは適度な湿度と温度、そして栄養(ほこり、汚れ等)のある所にはどこでも繁殖し、温度が20℃を超え、湿度70%以上になると急激に発生しやすくなります。また、結露によるシミや湿気のある場所に発生するので、まず結露を防ぐこと、通気・換気等を十分に行い乾燥させることが重要となります。(特に梅雨時などに和室を閉め切っていると、半日で畳の隅に発生します)
万一カビが発生した場合には掃除機でよく吸い取り、薄めた住宅洗剤を染み込ませた布で拭きます。(濡らしすぎると逆効果になります)これで取れないカビは、塩素系漂白剤または、市販のカビ取り剤を使います。カビを取ったあとは乾拭きし、よく乾燥させてください。